REITS – Die Immobilien Aktiengesellschaft

06.03.2024Investmentfonds

REIT’s sind eine besondere Form von Immobilien Investmentfonds. In den USA liegen sie in der Gunst der Anleger weit oben und versprechen gute Renditen bei maximaler Flexibilität.

Was sind REITs? Hinter der Bezeichnung R.E.I.T (Real Estate Investment Trust) verbirgt sich eine besondere Form von Investmentfonds, die in Immobilien investieren. Bei REITs handelt es sich um börsennotierte Investmentgesellschaften (in Form einer Aktiengesellschaft), deren Kernfunktion es ist, Immobilien sowie Beteiligungen an Immobiliengesellschaften zu kaufen, zu entwickeln, zu managen und zu verkaufen. Die Gewinne der Aktiengesellschaft werden weitestgehend an die Anleger ausgeschüttet. Wie bei einer Dividende. Der REIT selbst zahlt keine Körperschaftssteuer. Die Ausschüttungen werden beim Anleger mit dem persönlichen Steuersatz versteuert. Anfang der 60er Jahre wurden in den USA die weltweit ersten REIT-Strukturen eingeführt. Inzwischen sind knapp 200 REITs mit einer Marktkapitalisierung von über 250 Milliarden US-Dollar an den US-Börsen gelistet.

REITs sprechen risikobereite Anleger an

Die Börsennotierung der REITs führt zu einer höheren Liquidität der Immobilienanlage. REITs in Form einer Aktiengesellschaft weisen deshalb – anders als Offene Immobilienfonds – ein Chancen-/Risikoprofil wie Aktienanlagen auf und sprechen eher risikobereite Anleger an. Hier gilt grundsätzlich zu beachten, dass der Kurs von REITs nicht unbedingt den Inventarwert der Immobilien widerspiegelt. Wie bei jeder Aktiengesellschaft kann dieser massiv vom Börsenkurs abweichen. So stehen den höheren Renditechancen naturgemäß auch höhere Risiken gegenüber.

Anders als in den USA gibt es in Deutschland circa eine Hand voll reinrassiger REITs. Das liegt daran, dass eine Immobilien Aktiengesellschaft hierzulande stark reguliert wird. Deutsche Anleger können aber auch in US-amerikanische REITs investieren und zwar über Aktien-Branchenfonds, die ihre Mittel in ausländischen REITs anlegen. Diese Fonds waren in den vergangenen Jahren mit durchschnittlichen jährlichen Renditen von circa 10 bis 20 Prozent (je nach Anlagedauer) ein äußerst lohnendes Investment.

Besonderheiten der Immobilien Aktiengesellschaft

Wenn man die REITs mit den anderen Fondstypen vergleicht, stechen einige bedeutende Unterschiede ins Auge. Im Gegensatz zu den offenen Immobilienfonds können sie als Aktiengesellschaft bis zu 100 Prozent in Immobilien investieren und müssen keine Rücklagen für eventuelle Anteilsrücknahmen bilden. Was die Flexibilität angeht, so die Anteile einer Immobilien Aktiengesellschaft denen offener Fonds auf den ersten Blick gesehen ziemlich ähnlich. Der Anleger kann nämlich ganz im Gegensatz zu einem geschlossenen Fonds oder einer Direktanlage täglich verkaufen, da die Aktien der REITs an der Börse gehandelt werden.

Ein weiterer Unterschied, der weniger stark ins Auge fällt, liegt im Verhältnis der Chancen und Risiken. Bekanntlich unterliegen die offenen Fonds einer gesetzlichen Kontrolle durch das KAGG, was sie zu einem absolut sicheren Investment macht. Allerdings beschränkt dies auch die Fähigkeit zu einem aktiveren Immobilien- Management, wie es den REITs möglich ist. Eine Immobilien Aktiengesellschaft kann sich zum Beispiel verstärkt dem lukrativen Markt der Projektentwicklung für Dritte widmen, was die offenen Fonds nur in beschränktem Maße dürfen. Der Anleger kann sich bei offenen Immobilienfonds darauf verlassen, dass viele Risiken schon aufgrund der staatlichen Kontrolle begrenzt oder gar ausgeschlossen sind, während er bei REITs zuerst einmal eine sorgfältige Analyse der Geschäftspolitik vornehmen sollte, um das Chancen-Risiko-Verhältnis richtig einschätzen zu können.

REITs – Die Immobilien Aktiengesellschaft als Anlagealternative

REITs verfolgen von Fall zu Fall verschiedene Geschäftsziele. So spezialisieren sich einige ausschließlich auf den Erwerb und die Verwaltung von im Bestand befindlichen Objekten spezialisiert. Innovative unternehmerische Tätigkeiten mit gewissen Risiken, wie zum Beispiel die Projektentwicklung, werden gänzlich unterlassen. Die Aktivitäten einer solchen Bestandshalter – Aktiengesellschaft bergen normalerweise keine Risiken in sich, was sich in einem vergleichsweise beständigen Börsenkurs mit bestenfalls geringen Schwankungen äußern sollte. Allerdings sind auch die Gewinnmargen solcher Bestandshalter geringer als bei REITs, die Projektentwicklung betreiben.

Ob die Immobilien Aktiengesellschaft in Deutschland künftig eine ähnlich wichtige Rolle spielen wird, wie in anderen Ländern, bleibt abzuwarten. Die Voraussetzungen dazu sind prinzipiell vorhanden. Das deutsche Anlegerpublikum ist geradezu prädestiniert für die Immobilien-Aktie, da sie einem hohen Sicherheitsdenken gerecht wird und die Sicherheit der Immobilie mit den Wertsteigerungschancen der Aktie vereint. Dazu kommt, dass REITs eine weitaus geringere Volatilität aufweisen als andere Aktienwerte.

Fazit

Zusammenfassend lässt sich feststellen, dass REITs gegenüber den etablierten Offenen Immobilienfonds keine unsachgemäßen Wettbewerbsvorteile genießen sollten. Setzt der Anleger einen Schwerpunkt auf das spekulative Moment und ist er bereit, für größere Wachstumschancen auch ein höheres Risiko einzugehen, dann ist die Immobilien Aktiengesellschaft für ihn eine Option. Insgesamt liegt die Betonung dieser Anlageform vor allem auf dem Merkmal ‚Aktie’.

Steht allerdings die Stabilität der Immobilienanlage im Vordergrund und will der Anleger kein nennenswertes Risiko eingehen, dann führt kein Weg an den offenen Immobilienfonds vorbei. Sie bieten gleichmäßige Erträge praktisch ohne jegliches Risiko. Im Rahmen verschiedener Anlagetheorien gewinnt der offene Immobilienfonds als stabilisierendes Element in der Vermögensstruktur zunehmend an Bedeutung. Die offenen Immobilienfonds sind ideal zur sicherheitsorientierten Ergänzung der Portfolios und dabei jederzeit zu einem angemessenen Preis veräußerbar.