Altersvorsorge mit vermieteten Immobilien

07.05.2024Altersvorsorge

Vermietete Immobilien sind ein Klassiker der Altersvorsorge in Deutschland. Sie gelten als sicher, rentabel und Schutz gegen die Inflation. Alles Punkte, die derzeit ‚trendy’ sind. In diesem Artikel schauen wir uns das detailliert an

„Schaffe, Schaffe, Häusle baue“ lautet ein alter Spruch aus dem Schwäbischen. Gemeint ist damit das Schaffen bzw. der Aufbau von Vermögen für später. Der Spruch hat Tradition. Sagt er doch nichts anderes aus, als dass wir mit Immobilien etwas Gutes für unsere Altersvorsorge tun. Wir schaffen damit Vermögen. Indem wir es über viele Jahre aufbauen. Immobilien gelten allgemein als gute Kapitalanlage. Egal, ob jemand damit Vermögen ‚nur’ rentabel anlegen, oder gezielt für die Altersvorsorge aufbauen will. Für Letzteres hat er zwei Möglichkeiten: Zum einen die eigengenutzte Immobilie und zum anderen vermietete Immobilien.

In ihrer Eigenschaft als Sachwert gelten Immobilien als Altersvorsorge zu Recht als Inflationsschutz. Sie haben sich in dieser Hinsicht nach zwei Weltkriegen bewährt. Bei sehr starker Inflation kann es auch (vorübergehend) zu sinkenden Preisen für Immobilien kommen. So mussten während einer Rezession auch viele Eigentümer vom Immobilien ebenso überrascht wie enttäuscht feststellen, dass der Wiederverkaufswert ihrer Grundstücke keineswegs mit der Inflation stieg, sondern im Gegenteil dazu fiel.

Wer in so einer Immobilienbaisse aus Liquiditätsgründen verkaufen musste, der stand schlechter da als ein normaler Sparbuch-Sparer. Dessen Guthaben behielt wenigsten nominell seinen Wert, während aus der Immobilie über Jahre hinweg weniger zu erlösen war.
Zur Altersvorsorge, auf mittlere bis längere Sicht hingegen zieht die Inflation die Preise für Grundstücken, Häuser und Wohnungen nach oben. Die Preise gebrauchter Immobilien entwickeln sich im Prinzip parallel zu den Grundstücks- und Neubaukosten. Diese steigen seit Jahrzehnten doppelt so schnell wie die allgemeinen Lebenshaltungskosten. Daher bewährt sich die Immobilie immer wieder als Inflationsschutz. Zumindest solange die Bevölkerung nicht schrumpft.

Grundsätzliches zur Altersvorsorge mit Immobilien

Steigende Zinsen an den Kapitalmärkten führen stets zu höheren Renditen anderer Anlagemedien und damit auch zu höheren Ansprüchen an die Renditen aus Immobilien. Für die Altersvorsorge ist das schon einmal eine gute Nachricht. Solange die Barüberschüsse gleich bleiben, ist eine Anpassung an die Renditeanforderung des Marktes nur über sinkende Grundstückspreise vollziehbar. Lassen sich dagegen die Barüberschüsse durch höhere Mieteinnahmen steigern, bleiben die Preise gleich oder ziehen sogar ebenfalls an.

In dieser Abhängigkeit der Immobilienpreise vom Zinsniveau liegt auch die Erklärung, warum die Preise von Immobilien in inflationären Zeiten sinken können. Das kann für die Altersvorsorge natürlich von Bedeutung sein. Denn mit einer Beschleunigung der Inflation steigt das Zinsniveau. Jeder, der Geld verleiht, also auch jeder Käufer festverzinslicher Wertpapiere, erwartet zusätzlich zur Realverzinsung seiner Anlage auch noch einen Inflationsausgleich. Dieser Anspruch ist umso höher, je rascher sich das Geld entwertet.

Die laufende Rendite ist kein Hit!

Wer mit Immobilien was für die Altersvorsorge tun möchte, darf nicht nur auf die laufende Rendite schauen. Verglichen mit den laufenden Erträgen aus fast allen festverzinslichen Anlagen oder auch der Dividendenrendite von Aktien sind die laufenden Renditen von Immobilien eher niedrig. Hierin wird sich auch in Zukunft nichts ändern. Im Gegenteil! Im Bereich der Gewerbebauten aller Art sorgt die starke Nachfrage potenter Investoren aus dem In- und Ausland für hohe Preise. die meisten institutionellen Anleger kaufen Substanz ein und nicht so sehr laufende Barüberschüsse aus Mieteinnahmen. sie suchen die Rentabilität ihres Immobilieneigentums in der Wertsteigerung, die sie bei Widerverkauf realisieren.

Für die Altersvorsorge ist das richtige Timing beim Bau wichtig

Wer eine Immobilie bauen lassen möchten, sollte dies immer in Niedrigzinsphasen tun. Denn dann lassen sich die günstigen Zinsen auf Jahre festschreiben. Für die Altersvorsorge ist das von Vorteil. Durch eine günstige Finanzierung lässt sich oft sehr viel mehr einsparen als durch eine besonders preiswerte Bauausführung. Rezessionen bringen jedoch regelmäßig auf eine verringerte Beschäftigung in der Bauwirtschaft. Dann stagnieren die Baukosten oder sind sogar niedriger als in der vorangegangenen Hochkonjunkturphase. Wer während der Rezession zu lange auf einen Aufschwung der Konjunktur wartet, riskiert höhere Baukosten aufgrund steigender Löhne, Baustoffpreise und auch höhere Kalkulationsmargen, die die Bau- und Ausbauunternehmer dann bei wieder besserer Beschäftigungslage ansetzen. In dem der Rezession folgenden Aufschwung verbessern sich laufend die Vermietungschancen bis über die Hochkonjunkturphase hinaus.

Wer Immobilien zur Altersvorsorge kauft, sollte das so günstig wie möglich tun

Aufgrund der in den einzelnen Konjunkturphasen zum Teil gegensätzlich wirkenden Faktoren können potenzielle Käufer von Immobilien nicht davon ausgehen, dass bestimmte Phasen innerhalb des Konjunkturzyklus besonders günstige Einstiegsmöglichkeiten bieten. Sie sollten vielmehr die Immobilienmärkte längere Zeit beobachten. So kann beispielsweise in einer Rezession die nachfrage nach Immobilien entscheidend zurückgehen. Leerstände und sinkende Mieten nehmen den Interessenten den Mut, gleichzeitig nimmt die verlangsamte Inflation den Immobilien die Attraktivität als Inflationsschutz. Dann können im Preistief Käufe lohnend sein. Vor allem im Hinblick auf die Altersvorsorge.

Kaufinteressenten sollten allerdings in einer Phase rückläufiger Immobilienpreise äußerste Geduld üben, denn viele prinzipiell verkaufswillige Eigentümer von Häusern und Grundstücken kleben noch an ihren Preisvorstellungen der vergangenen Hochphase. Käufer hingegen orientieren sich an dem gemäßigten Preisniveau. So wie Bauherren in der Rezession Darlehen zu günstigen Zinssätzen aufnehmen können, so können das auch Immobilienkäufer, sofern sie nicht die Finanzierung des Voreigentümers übernehmen.

Der Weg zur soliden Altersvorsorge mit der eigenen Immobilie

Für einen Privatanleger gibt es einfachere Dinge, als die Preise für Eigentumswohnungen, oder gewerblich vermietbare Objekte zu beurteilen und eine Prognose der künftigen Wertentwicklung zu wagen. Wer den gegenwärtigen Wert und den weiteren Wertzuwachs einer Immobilie verlässlich einschätzen wollen, ist im Wesentlichen auf Marktanalysen angewiesen. Über die Wertsteigerung von Immobilien gibt es leider von amtlicher Seite aus keine geeigneten Informationen. Dieser Sektor wird ohnehin von der Statistik sehr unzureichend behandelt, obwohl der Immobilienmarkt zu größten Märkten Deutschlands gehört. Immobilienwerte in der Größenordnung von mehr als 100 Milliarden Euro wechseln jedes Jahr den Besitzer.

Es gibt ein paar nützliche Adressen im Internet, wie zum Beispiel das Münchner Institut für Markt-, Regional und Grundwirtschaftsforschung, das Marktübersichten erstellt. Weitere Orientierungshilfe bietet der Ring Deutscher Makler (RDM). Doch diese Übersichten sind allesamt nur Richtwerte. Es gibt wie gesagt leider keine Börse für Immobilien. Preise sind und bleiben Verhandlungssache. Dennoch gibt es einige wichtige Regeln, an die sich potenzielle Käufer halten sollten, bevor Sie eine Immobilie zur Altersvorsorge kaufen:

 Besichtigung
Keine Immobilie, die vorher nicht besichtigt wurde. Vor allem nicht, wenn es um die Altersvorsorge geht. Das klingt sicherlich selbstverständlich, was es aber absolut nicht ist. Viele Fehlinvestitionen und Desasters hätten vermieden werden können, wenn sich Anleger an diese Regel gehalten hätten.
 Die Lage
Vor allem wenn es um ein wichtiges Thema, wie Altersvorsorge geht, sind die ‚drei wichtigsten Kriterien’ für die Auswahl von Immobilien besonders wichtig. Sie lauten: Erstens die Lage, zweitens die Lage und drittens die Lage! Gerade deshalb ist es auch so ungeheuer wichtig, eine Immobilie vorher zu besichtigen.
 Die örtliche Umgebung
Ein wichtiges Kriterium bei der Auswahl einer geeigneten Immobilie ist die örtliche Umgebung. Eine Wohnung in einem Viertel, das als sozialer Brennpunkt gilt und eine hohe Kriminalitätsrate aufweist, ist nicht wirklich eine erste Wahl, wenn es um eine geeignete Immobilie zur Altersvorsorge geht.
 Optimal finanzieren
Wer mit vermieteten Immobilien seine Altersversorgung aufbauen will, der sollte auf jeden Fall auf die Finanzierung achten. Eine richtige und optimale Finanzierung ist einer der wichtigsten Punkte beim Kauf und auch beim Bau einer Immobilie. Wer heute eine Immobilie kauft oder baut, muss den größten Teil des Kaufpreises normalerweise via Kredit bezahlen. Und genau dazu gibt es heute unzählige Möglichkeiten, die vom normalen Annuitätendarlehen über Bauspar- zu Versicherungsdarlehen führen. Mittlerweile gibt es auch schon Finanzierungen mit Tilgungsaussetzung, die über Investmentfonds getilgt werden können. All dies muss sorgfältig geprüft und gegeneinander abgewogen werden.