Altersvorsorge mit Immobilien

03.03.2024Altersvorsorge

Immobilien sind seit Jahrzehnten ein fester Bestandteil der Altersvorsorge in Deutschland. Zu Recht! Denn als solide Sachwertanlage bieten Sie Anlegern sicheren Vermögensaufbau und einen hohen Schutz vor Inflation

„Neun von zehn Millionären sind durch Immobilien reicht geworden“, lautet eine alte Weisheit. In den USA sind zum Beispiel viel mehr Leute mit Immobilien reich geworden sind, als mit Aktien. Wer für seine Altersvorsorge langfristig ein Vermögen aufbauen will, für den kommen nicht allzu viele Möglichkeiten in Betracht. Das Thema Immobilen gehört auf jeden Fall dazu. Grundbesitz und Wohneigentum besitzen ganz speziell in Deutschland trotz vieler Pleiten noch immer einen sehr großen Stellenwert. In der auf Sicherheit ausgerichteten Mentalität der Bundesbürger sind Immobilien eine ideale Geldanlage und obendrein bei einer eventuell späteren Eigennutzung die ideale Altersvorsorge, da sie ein mietfreies Wohnen garantiert.

Die Eigengenutzte Immobilie ist als Altersvorsorge deshalb interessant, weil du im Rentenalter die Miete sparst, sofern die eigenen 4 Wände bis dahin abbezahlt sind. Es ist aber auch klar, dass die meisten Menschen die Entscheidung für den Kauf oder den Bau von Immobilen, ganz besonders des eigenen Hauses oder der Wohnung, nicht nur aus wirtschaftlichen Gründen fällen. Hier spielen auch Emotionen eine Rolle, was verständlich ist. Und es geht um eine Menge Geld, denn in der Mehrheit aller Fälle werden Immobilien für den eigenen Bedarf und die eigene Nutzung nur einmal im Leben erworben. Deshalb sollte zu der gefühlsmäßigen Entscheidung auch immer eine präzise Rechnung und Abwägung der wirtschaftlichen und steuerlichen Argumente hinzukommen, die bei der Entscheidung mit einbezogen werden müssen. Vor allem, wenn es auch um die Altersvorsorge geht.

Eigengenutzte Immobilien sind nicht immer die ideale Altersvorsorge

Die Rechnung kann je nach der konkreten Einzelsituation sehr verschieden ausfallen. Zunächst einmal sollte man beim Kauf oder Bau Eigengenutzter Immobilien immer genügend Eigenkapital mitbringen. Anders als bei vermieteten Immobilien zur Kapitalanlage, kann man die Zinsen nicht steuerlich geltend machen. In der Regel ist es für jemanden, der nicht so viel verdient, aber entsprechend Eigenkapital angespart hat und die staatliche Förderung für Eigengenutzte Immobilien bislang noch nicht in Anspruch genommen hat, immer eine Überlegung wert, eine Eigengenutzte Immobilie für die Altersversorgung zu erwerben oder zu bauen.

Derjenige, der viel verdient und wenig gespart hat und der auch keine Eigenheimförderung bekommt, ist in der Regel besser beraten, sich im Hinblick auf die Altersversorgung eine fremd vermietete Immobilie zur Kapitalanlage zu kaufen. Allerdings sollte jeder, der sich für eine Eigengenutzte Immobilien entscheidet, sehr genau rechnen. Wer für ein Objekt mehr Zinsen an die Bank zahlen muss, als er im Monat Miete zahlt, sollte sich die Sache gut überlegen. Das von Banken und Bausparkassen gern verbreitete Argument, dass einem schließlich „die Immobilie irgendwann einmal gehört“, kann nicht überzeugen. Denn dies betrifft ja nur die Summe, die er monatlich tilgt. Die Tilgung muss bei einem solchen Vergleich aber gänzlich außer Acht gelassen werden.

Wer sich für Immobilien zur Altersvorsorge entscheidet, muss stets genau rechnen

Auf der anderen Seite ist es ebenfalls verwirrend, einfach nur die Miete mit den Zinsen zu vergleichen, was von Banken, Bausparkassen und Bauträgern auch sehr gerne gemacht wird. Vor allem, wenn es um die Optimierung der Altersvorsorge geht. Eigentümer von Immobilien haben neben den Zinsen auch die Kosten für die Instandhaltung zu tragen, für die sonst der Vermieter aufkommen muss. Wer die Zahlen ganz nüchtern vergleicht, wird möglicherweise feststellen, dass die Entscheidung für eigengenutzte Immobilien zur Altersvorsorge rein wirtschaftlich gesehen nicht immer sinnvoll ist. Der verständliche, emotionale Wunsch oder Lebenstraum der eigenen vier Wände, wird oft relativiert, wenn man sich eine Eigentumswohnung anstatt eines eigenen Hauses kauft.

Dem Besitzer einer ETW gehört in Wirklichkeit viel weniger, als er denkt. Die Masse des Hauses, in der sich die Wohnung befindet, gehört nämlich der Gemeinschaft. Gemeinschaftseigentum sind unter anderem die Außenwände, sämtliche tragenden Wände, die gemeinsamen Ver- und Entsorgungsleitungen, das Dach und alle Treppenauf- und Abgänge zu den einzelnen Wohnungen. Über dieses Eigentum kann der Besitzer einer ETW keinesfalls allein entscheiden, sondern vielmehr die Eigentümergemeinschaft. Deren Rechte gehen oftmals so weit, dass der Besitzer der ETW nicht einmal die Farbe beispielweise einer Markise frei wählen darf.

Lohnen sich Eigengenutzte Immobilie für die Altersvorsorge überhaupt?

Natürlich! Viele gute Argumente sprechen für den Erwerb Eigengenutzter Immobilien zur Kapitalanlage. Zum einen kannst du beim Kauf einer Eigengenutzten Immobilie sehr viel weniger Fehler machen, als beim Kauf zur Kapitalanlage. Die meisten Fehler, die reine Kapitalanleger zum Beispiel beim Erwerb einer vermieteten ETW machen, werden von den Käufern einer eigengenutzten ETW vermieden. So ist in der Regel festzustellen, dass Eigennutzer ihr Objekt mehrmals und vor allem sehr genau besichtigen und mit anderen Objekten, die auch zur Altersvorsorge in Frage kommen, vergleichen. Kapitalanleger verzichten meist aus Zeitgründen darauf. Käufer eigengenutzter Immobilien beschäftigen sich erfahrungsgemäß auch ausführlich mit der Qualität der Verkehrsverbindung, den Einkaufsmöglichkeiten, dem Grundriss der Wohnung und der Zusammensetzung der Mieter des Hauses.

Fördermöglichkeiten für Eigengenutzte Immobilien zur Altersvorsorge

Zur Förderung des Wohneigentums gewährt der Staat einige Steuerbegünstigungen für selbstgenutzte oder auch unentgeltlich überlassene Wohn-Immobilien. Als Wohneigentümer kannst du diese im Rahmen der Einkommenssteuererklärung über die eigens dafür vorgesehene Anlage FW beantragen.

Früher war die achtjährige Förderung des Wohneigentums nach § 10e bzw. § 10h des Einkommenssteuergesetzes (EStG) ein Argument für Eigengenutzte Immobilien zur Altersvorsorge. Sie galt nur für selbstgenutzte bzw. unentgeltlich überlassene Häuser und Wohnungen, deren Bauantrag vor dem 1. Januar 1996 gestellt wurde oder bei denen vor diesem Stichtag ein entsprechender Kaufvertrag zustande kam. Die Förderung entfiel weitestgehend zum Januar 2004 und wurde durch die Eigenheimzulage ersetzt, die ihrerseits zum per 1. Januar 2006 für Neufälle abgeschafft wurde.

Eigengenutzte Immobilien zur Altersvorsorge werden nach wie vor gefördert Da die Förderung nach § 10e und § 10h als auch die Eigenheimzulage inzwischen gestrichen wurden, sind in der Anlage FW noch immer Eintragungsmöglichkeiten hierfür vorhanden. Eigengenutzte Immobilien für die Altersvorsorge bleiben also grundsätzlich interessant. In der Praxis gelten diese Förderungen aber für Einzelfälle, etwa aufgrund nachträglicher Anschaffungs- oder Herstellungskosten oder aber wegen bislang nicht in Anspruch genommener Abzugsbeträge.

Was indes bestehen blieb, sind die Steuerbegünstigungen für zu eigenen Wohnzwecken genutzte Baudenkmale und Gebäude in Sanierungsgebieten und städtebaulichen Entwicklungsbereichen, welche konkret in § 10f EStG geregelt sind. Hier erstreckt sich die Förderung des Wohneigentums auf einen Zeitraum von zehn Jahren, wobei jährlich neun Prozent der Bemessungsgrundlage als Sonderausgaben abzugsfähig sind. Eine Höchstgrenze wie im Falle der Förderung nach § 10e wird nicht definiert.

Von der steuerlichen Förderung einmal abgesehen können Bauherren und Käufer von Immobilien für ihre Altersvorsorge auch weitere staatliche Förderungen in Anspruch nehmen. Neben den subventionierten und daher besonders zinsgünstigen Baufinanzierungen der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) zählen hierzu beispielsweise auch eigene Förderprogramme auf Bundesländerebene.